투자자산운용사: 1과목 (부동산관련 상품) - 부동산 이해
부동산 이해
1. 용도지역·지구·구역 - 용도지역(4개)
| 국토 주거지역의 계획 및 이용에 관한 법률 |
개발 | 도시지역 | 주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역 |
| 보전 | 관리지역 | 보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역 | |
| 농림지역 | |||
| 자연환경보전지역 | |||
| 도·관·농·자 / 주·상·공·녹 / 보·생·계 | |||
≫ 정리
국토 주거지역의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하면 개발에 해당하는 도시지역과 보전에 해당하는 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개로 나뉜다.
즉, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개의 용도지역으로 나뉜다. (도/관/농/자)
도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. (주/상/공/녹)관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉜다. (보/생/계)
2. 용도지역에 대한 행위제한 - 건폐율/용적률 제한
| 용도지역 분류 | 건폐율 제한(%) | 용적률 제한(%) | 특징 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 70% 이하 | 500% 이하 | 1종<2종<3종<준주거 (상업기능 점점 허용) |
| 상업지역 | 90% 이하 | 1,500% 이하 | 건축 밀도 매우 높음 (업무·상가 집중) | |
| 공업지역 | 70% 이하 | 400% 이하 | 산업시설 중심, 일부 제한 | |
| 녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 | 개발 엄격 제한, 자연보호 목적 | |
| 관리지역 | 보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 | |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 80% 이하 | ||
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 100% 이하 | ||
| 농림지역 | 20% 이하 | 80% 이하 | ||
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 | ||
① 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율 → 건물이 땅에 얼마나 눌러앉아 있는지
② 용적률: 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율 → 건물을 얼마나 높게 올리는지 (용도 효율성 지표)
≫ 정리
도시지역 중 주거지역은 1종<2종<3종<준주거 로 상업기능을 점점 허용하는 특징을 보인다.
상업지역은 건축 밀도가 매우 높다는 특징을 보인다.
공업지역은 산업시설 중심이고 일부를 제한한다는 특징을 보인다.
녹지지역은 개발을 엄격히 제한하고 자연보호 목적을 가진다는 특징을 보인다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 건물이 땅에 얼마나 눌러앉아 있는지를 나타낸다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율로 건물을 얼마나 높게 올리는지를 나타내며 용도 효율성 지표라고도 한다.
3. 건축법
건축법상의 건축이란 '건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 이전'을 말한다.
| 건축의 종류 | 내용 |
| 신축 | 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것 |
| 증축 | 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것 |
| 개축 | 기존건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것 |
| 재축 | 건축물이 천재지변, 기타재해로 멸실된 경우에는 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것 |
| 이전 | 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것 |
≫ 정리
건축법상의 건축이란 '건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 이전'을 말한다.
신축은 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것을 말한다.
증축은 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다.
개축은 기존건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
재축은 건축물이 천재지변, 기타재해로 멸실된 경우에 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
이전은 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.
4. 개발행위와 개발행위허가
| 허가대상 개발행위 | 예외 (아래와 같은 경미한 사항은 예외가 인정되어 허가 면제 됨) |
| 건축, 공작물 설치 | - 건축법상 허가 또는 신고대상에 해당하지 않는 건축물의 건축은 허가 면제 - 공작물의 경우 '무게 50톤, 부피 50ml 이하' 등의 경우 허가 면제 |
| 토지의 형질변경 | - 경작을 위한 토지형질변경은 허가 면제 - 높이 50cm, 깊이 50cm 이하의 질토 등은 허가 면제 |
| 토석채취 | - 채취면적 25ml 이하에서 부피 50ml 이하의 토석채취 등은 허가 면제 |
| 토지분할 | - 사도개설허가를 받아 분할하는 경우 등은 허가 면제 |
| 적치행위 | - 면적이 25ml 이하인 토지에서 전체부피 50ml 이하(녹지지역)으로 적치하는 경우는 허가 면제 |
※ 물건의 적치행위: 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
≫ 정리
허가대상 개발행위에는 건축/공작물 설치, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 적치행위가 있다.
건축설치의 경우 건축법상 허가 또는 신고대상에 해당하지 않는 건축물의 건축은 허가가 면제된다.
공작물의 설치의 경우 '무게 50톤, 부피 50ml 이하'등의 경우는 허가가 면제된다.
토지의 형질변경의 경우 경작을 위한 토지형질변경은 허가가 면제되며 높이 50cm, 깊이 50cm 이하의 질토 등도 허가가 면제된다.
토석채취의 경우 채취면적 25ml 이하에서 부피 50ml 이하의 토석채취 등은 허가가 면제된다.
토지분할의 경우 사도개설허가를 받아 분할하는 경우 등은 허가가 면제된다.
적치행위의 경우 면적이 25ml 이하인 토지에서 전체부피 50ml 이하(녹지지역)으로 적치하는 경우는 허가가 면제된다.
이때 물건의 적치행위는 녹지지역/관리지역/자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 말한다.