EASYPY

PEF 1. PEF(Private Equity Fund)사모펀드합자회사미공개기업에 투자- PEF의 사원은 무한책임사원 1인과 유한책임사원 1인 이상으로 구성, 사원의 총수 100인 이하(100인 이하: '일반투자자(50인 미만) + 전문투자자' (합산기준))- PEF는 미공개주식(비상장주식)에 투자를 한 뒤 기업공개 또는 협상 등의 방식으로 매각 후 차익을 남기는 펀드 ≫ 정리PEF(사모펀드)의 사원은 무한책임사원 1인과 유한책임사원 1인 이상으로 구성하며 사원의 총수는 100인 이하이다. 여기서 100인 이하라는 것은 50인 미만의 일반투자자와 전문투자자를 합산한 것이다.PEF는 미공개주식(비상장주식)에 투자를 한 뒤 기업공개 또는 협상의 방식으로 매각 후 차익을 남기는 펀드이다. 2. 무한책임사..

대안투자상품 1. 대안투자의 특징 ① 전통적인 투자상품과 낮은 상관관계 → 전통투자와 포트폴리오 구성시 높은 분산투자효과 기대② 환매금지기간이 있고, 투자기간이 길다. ※ 장외시장에서 주로 거래됨(유동성 부족 등)③ 매수중심이 아닌 차입, 공매도, 파생상품의 활용도가 높다. ④ 기관투자자 또는 거액자산가들이 주로 참여⑤ 높은 전문성이 요구됨 (운용자능력중시, 높은보수, 성공보수 존재) 대안투자상품(대체투자상품) → 전통투자상품(주식/채권)이 아닌 것 (ex. 부동산, PEF 등)- 전통 투자: 단기금융집합투자기구(MMF), 주식, 채권, 주식형 펀드, 채권형 펀드- 대안 투자(상품/펀드): 부동산 펀드, 인프라스트럭처펀드, 상품펀드, 헤지펀드, PEF ≫ 정리대안투자의 특징은 다음과 같다. 대안투자는 전..

대출형 부동산펀드 1. 대출형 부동산 펀드 - 'PF채권'의 안정성확보 수단- 부동산 개발사업에 필요한 자금을 대출의 형태로 공급하는 부동산펀드- 수익원: 이자수익- 위험요소: 개발 실패, 미분양, 시공 지연 등으로 인한 채권 회수 위험→ PF채권의 안정성을 확보하기 위한 다양한 신용보강(보완) 장치가 활용구분수단설명시행사를 통한 수단저당권 설정부동산에 저당권을 설정하여 담보 확보담보신탁 설정부동산을 신탁하여 담보가치를 안전하게 관리책임분양 약정분양이 미달될 경우, 시행사가 책임지고 분양대금 보전채무인수 또는 연대보증시행사가 대출금 상환에 대해 직접 책임을 지는 약정시공사를 통한 수단책임준공 약정시공사가 공사를 완공할 책임을 지는 약정자금보충 약정자금 부족 시, 시공사가 부족분을 보충 ※ 채권보전조치로..

부동산 REITs(리츠) 1. 부동산 투자회사 (REITs 개요)2001년 4월 7일, [부동산투자회사법]이 제정, 이는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 후, 그 수익을 투자자에게 배분하는 부동산투자회사(REITs)의 설립 및 운영에 관한 사항을 규정하기 위한 법 ① 제정 목적- 소액투자자에게 부동산 투자 기회 확대 - 건전한 부동산 투자 활성화 ② 부동산 투자회사의 법적 성격 - 주식회사 형태로 설립- [부동산투자회사법]에서 정한 사항을 제외하고는 상법 적용- 발기설립만 가능 (※ 현물출자에 의한 설립 불가) ③ 영업인가 요건- 부동산 투자회사가 자산의 투자 및 운용 업무를 수행하려면, REITs의 종류별로 국토교통부장관의 영업인가를 받아야 함 ④ 자산 및 배당 요건 - 총 자산의 ..

부동산 공동개발사업 1. 부동산 공동개발사업구분지주(地主)개발업자지주 보상등가교환방식토지 제공건축물 건축'토지·건축물' 지분배분합동개발방식토지 제공건축물 건축'분양·임대' 수익배분사업수탁방식토지 위탁건축 및 분양·임대사업수지 보증토지신탁방식토지 신탁건축 및 분양·임대신탁 배당차지개발방식토지이용권 제공건축 및 이용임차료 지급(만기시 토지반환 및 건물양도)→ 차지개발방식: 지주가 개발업자에게 차지권 제공, 개발업자는 토지이용권을 설정받아 토지를 개발하고 건물을 건설한 후 이용(임대 또는 제 3자 양도)를 하는데, 지주에게는 차지권 이용기간 중 임차료를 지불하고 차지권 만료시 토지는 무상반환하고 건물은 시가로 양도하는 방식 ≫ 정리등가교환방식지주는 개발업자에게 토지를 제공하고, 개발업자는 개발비를 투입하여 ..

부동산 이해 1. 용도지역·지구·구역 - 용도지역(4개)국토 주거지역의 계획 및 이용에 관한 법률개발도시지역주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역보전관리지역보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역농림지역 자연환경보전지역 도·관·농·자 / 주·상·공·녹 / 보·생·계 ≫ 정리국토 주거지역의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하면 개발에 해당하는 도시지역과 보전에 해당하는 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개로 나뉜다. 즉, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개의 용도지역으로 나뉜다. (도/관/농/자)도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. (주/상/공/녹)관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉜다. (보/생/계) 2. 용도지역에 대한 행위제한 -..

투자의 타당성분석 지표 1. 간편분석 지표 복잡한 현금흐름 없이 투자지표를 단순 수치로 판단할 때 사용지표정의계산식해석 포인트총수익률(ROI)부동산 투자에서의 전체 수익률(순운영수익 + 자본이득) / 투자금액자본수익까지 포함한 전체 성과 판단투자이율 순운용소득 / 총투자액 현금수익률(CoC, Cash on Cash)투자한 자기자본에 대한 현금 흐름 수익률세전현금흐름 / 자기자본 순수하게 현금이 얼마나 회수됐는지를 봄 ≫ 정리간편분석지표는 복잡한 현금흐름 없이 투자지표를 단순 수치로 판단할 때 사용하며 총수익률(ROI), 투자이율, 현금흐름수익률(Cash on Cash)가 있다. 총수익률(ROI)는 부동산 투자에서의 전체 수익률을 의미하며 "(순운영수익 + 자본이득) / 투자금액" 을 통해 구할 수..

부동산 경기변동 부동산 경기는 4국면에 추가하여 '안정국면'이 있다. 경기회복경기호황(상향시장)경기후퇴경기불황(하향시장)- 시장이 잠에서 깨어나 거래가 늘어나기 시작- 개별 또는 지역별로 경기회복- 저점 확인 후 가격상승 - 부동산가격이 상승일로, 거래가 활발- 경기후퇴가능성도 내포 - 가격상승이 중단·반전하여 경기후퇴 시작- 거래는 점차 한산해지고 금리는 높고 여유자금은 부족- 부동산 가격이 하락하며 거래는 한산함- 금리와 공실률이 높아짐매수인 우위 → 매도인 우위로 전환되는 시기매도인 우위의 시장강화(과거가격은 새로운 가격의 하한선) 매도인 우위 → 매수인 우위로 전환되는 시기매수인 우위의 시장강화(과거가격은 새로운 가격의 상한선) ≫ 정리부동산 경기는 경기회복, 경기호황(상향시장), 경기후퇴, 경..

부동산 공부공부: 국가 또는 지방자치단체가 부동산에 관한 공적인 사항을 기록한 장부로서, 부동산의 권리 및 물리적 현황 등을 확인하는데 사용 1. 4가지 공부의 구분 공부명관리기관주된 내용 토지대장시·군·구청토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 물리적 사항임야대장 시·군·구청 임야(산지 등)에 대한 물리적 사항 (산림)지적도(임야도) 시·군·구청 형상, 경계, 도로저촉여부건축물대장 시·군·구청 건물의 구조, 용도, 면적, 층수 등등기부등본(등기등록)등기소(법원)소유권, 저당권 등 권리관계를 공시 ① 권리관계는 등기부등본에서 확인 등기부등본표제부소재지, 면적 등甲구소유권, 압류 등乙구제한물권(저당권)1) 번지, 면적은 토지대장과 비교 2) 현 소유자 대조 3) 근저당 등 제한물권 확인- 소유권과 관계..

부동산 물권 1. 부동산 관련 권리 - 물권의 종류 - 물권: 특정 물건(부동산 포함)을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 배타적인 권리- 법률에서 정해진 형태(법정물권)만 인정됨 (임의로 만들 수 X) ① 물권 전체 구조 물권점유권 물권 본권소유권 제한물권용익물권지/지/전(지상권/지역권/전세권)담보물권유/질/저(유치권/질권/저당권)- 점유권: 물건을 '사실상 지배'하는 자에게 관습적으로 인정되는 권리- 물권 본권: 사실상 지배와 관련없이 물건을 지배할 수 있는 권리 (by. 등기)- 소유권: 물건을 자유롭게 사용/수익/처분할 수 있는 권리- 제한물권: 소유권에 비해 일정 범위에서만 물건을 지배할 수 있는 권리 ≫ 정리물권은 특정 물건(부동산 포함)을 직접 지배하여 얻을 수 있는 배타적인 권리..