투자자산운용사: 1과목 (부동산관련 상품) - 투자의 타당성분석 지표

투자의 타당성분석 지표 

 

1.  간편분석 지표 

복잡한 현금흐름 없이 투자지표를 단순 수치로 판단할 때 사용

지표	정의	계산식	해석 포인트
총수익률(ROI)	부동산 투자에서의 전체 수익률	(순운영수익 + 자본이득) / 투자금액	자본수익까지 포함한  전체 성과 판단
투자이율		순운용소득 / 총투자액
현금수익률 (CoC, Cash on Cash)	투자한 자기자본에 대한 현금 흐름 수익률	세전현금흐름 / 자기자본	순수하게 현금이 얼마나  회수됐는지를 봄

 

≫ 정리

간편분석지표는 복잡한 현금흐름 없이 투자지표를 단순 수치로 판단할 때 사용하며 총수익률(ROI), 투자이율, 현금흐름수익률(Cash on Cash)가 있다. 

 

총수익률(ROI)는 부동산 투자에서의 전체 수익률을 의미하며 "(순운영수익 + 자본이득) / 투자금액" 을 통해 구할 수 있다.

총수익률(ROI)는 자본수익까지 포함한 전체 성과를 판단할 수 있다. 

 

투자이율은 "순운용소득 / 총투자액" 을 통해 구할 수 있다. 

 

현금수익률(CoC, Cash on Cash)은 투자한 자기자본에 대한 현금 흐름 수익률을 의미하며 "세전현금흐름 / 자기자본" 을 통해 구할 수 있다. 

현금수익률(CoC)은 순수하게 현금이 얼마나 회수됐는지를 본다. 

 

 

2.  현금흐름분석 지표 (DCF 분석)

지표	정의	계산식	해석 포인트
NPV (순현재가치)	미래현금흐름을 현재가치로 환산 후 투자비용 차감	미래 현금흐름의 현재가치 - 초기투자비용	0보다 크면 투자 타당
IRR (내부수익률)	NPV를 0으로 만드는 할인율 (수익률 기준)	NPV =0 이 되도록 계산	IRR >기대수익률 이면 투자 O
PI (수익성지수)	1원 투자 시 현재가치 수익	현금흐름의 현재가치 / 초기투자비용	1보다 크면 투자 타당

 

※ 부채부담능력비율(Debt Coverage Ration, DCR): 초년도 NOI / 부채상환액(차입상환액) = XX (배)

- 대출위험을 측정하기 위해서 널리 사용되는 지표로서 재무비율의 이자보상비율과 유사한 개념이다. 

- 부채상환비율(Debt Service Coverage Ratio, DSCR)도 같은 의미이다. 

 

≫ 정리

현금흐름분석 지표 (DCF 분석) 에는 NPV(순현재가치), IRR(내부수익률), PI(수익성 지수) 가 있다.

 

NPV(순현재가치)는 미래현금흐름을 현재가치로 환산한 후 투자비용을 차감하는 것이다. 

NPV(순현재가치)는 "미래 현금흐름의 현재가치 - 초기투자비용"을 통해서 구할 수 있으며 0보다 크면 투자가 타당하다고 본다. 

 

IRR(내부수익률)은 NPV를 0으로 만드는 할인율을 의미하며 "NPV=0"이 되도록 계산한다.

이때, IRR >기대수익률 이면 투자가 타당하다고 본다. 

 

PI(수익성지수)는 1원 투자 시 현재가치의 수익을 의미하며 "현금흐름의 현재가치/초기투자비용"을 통해서 구할 수 있다. 

PI가 1보다 크면 투자가 타당하다고 본다. 

 

 

 

부동산운용업계에서 주로 사용하는 수익률 

 

1. 내부수익률 (IRR)

투하자본의 현재가치와 투자부동산으로부터 발생되는 현금유입의 현재가치가 같아질 때의 할인율을 말한다.

→ 화폐의 시간가치를 고려함

 

2. Cash On Cash 수익률

해당 기의 순현금흐름(총액)을 자기자본으로 나눈 수익률을 말함 

→ 화폐의 시간가치를 고려하지 않음

 

※ Cash on Cash Return (현금환원수익률): 내 돈을 투자하여 매년 순현금을 얼마나 창출할 수 있는지와 관련 

 

≫ 정리

부동산운용업계에서 주로 사용하는 수익률은 내부수익률(IRR)과 Cash on Cash 수익률이다. 

 

IRR은 화폐의 시간가치를 고려하며, 투자자본의 현재가치와 투자부동산으로부터 발생되는 현금유입의 현재가치가 같아질 때의 할인율을 말한다.

 

Cash on Cash 수익률 (현금수익률) 은 화폐의 시간가치를 고려하지 않으며, 해당 기의 순현금흐름(총액)을 자기자본으로 나눈 수익률을 말한다. 

Cash on Cash Return (현금환원수익률) 은 내 돈을 투자하여 매년 순현금을 얼마나 창출할 수 있는지와 관련된다.