투자자산운용사: 1과목 (부동산관련 상품) - 부동산 공동개발사업

부동산 공동개발사업

 

1. 부동산 공동개발사업

구분	지주(地主)	개발업자	지주 보상
등가교환방식	토지 제공	건축물 건축	'토지·건축물' 지분배분
합동개발방식	토지 제공	건축물 건축	'분양·임대' 수익배분
사업수탁방식	토지 위탁	건축 및 분양·임대	사업수지 보증
토지신탁방식	토지 신탁	건축 및 분양·임대	신탁 배당
차지개발방식	토지이용권 제공	건축 및 이용	임차료 지급 (만기시 토지반환 및 건물양도)

→ 차지개발방식: 지주가 개발업자에게 차지권 제공, 개발업자는 토지이용권을 설정받아 토지를 개발하고 건물을 건설한 후 이용(임대 또는 제 3자 양도)를 하는데, 지주에게는 차지권 이용기간 중 임차료를 지불하고 차지권 만료시 토지는 무상반환하고 건물은 시가로 양도하는 방식 

 

≫ 정리

등가교환방식

지주는 개발업자에게 토지를 제공하고, 개발업자는 개발비를 투입하여 건축물을 건축한다.

완공된 건축물에 대해서 토지평가액과 개발비의 비율로 지주와 개발업자가 건축물의 지분을 배분한다. 

 

합동개발방식

지주는 개발업자에게 토지를 제공하고, 개발업자는 개발비를 투입하여 건축물을 건축한다. 

국내에서 가장 활발하게 사용되는 방식으로 분양 또는 임대수익으로 발생한 수익을 투자비율에 따라 수익배분한다. 

 

차지개발방식

지주가 개발업자에게 차지권을 제공하고 개발업자는 토지이용권을 설정받아 토지를 개발하고 건물을 건설한 후 이용한다.

지주에게는 차지권 이용기간 중 임차료를 지불하고 차지권 만료시 토지는 무상반환하고 건물은 시가로 양도하는 방식이다. 

 

 

2. 개발사업 vs. 지주공동 개발사업

항목	개발사업 (단독 개발사업)	지주공동 개발사업
주도자	개발업자	지주 + 개발업자 (협력)
리스크 부담	개발업자 (전체 리스크 부담)	지주와 개발업자가 리스크 분담
자금 조달	개발업자 (자금을 독자적으로 조달)	개발업자가 자금 조달, 지주는 토지 제공
수익 배분	개발업자가 전액 수익 수취	수익을 사전에 정해진 비율로 지주와 개발업자가 나눔
보상방식	토지 매입 후 수익 전액 개발업자에게 귀속	등가교환방식, 수익배분방식, 임대수익 나누기 등 다양한 형태로 보상

 

≫ 정리

개발사업의 주도자는 '개발업자', 지주공동 개발사업의 주도자는 '지주 + 개발업자' 이다.

개발사업은 개발업자가 전체 리스크를 부담하고, 지주공동 개발사업은 지주와 개발업자가 리스크를 분담한다. 

개발사업은 개발업작 자금을 독자적으로 조달하고, 지주공동 개발사업은 개발업자가 자금을 조달하고 지주가 토지를 제공한다. 

개발사업은 개발업자가 전액 수익을 수취하고, 지주공동 개발사업은 수익을 사전에 정해진 비율로 지주와 개발업자가 나눈다.

개발사업은 토지 매입 후 수익 전액이 개발업자에게 귀속되고, 지주공동 개발사업은 등가교환방식/수익배분방식/임대수익 나누기 등 다양한 형태로 보상을 한다.